Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 04.10.2013 по делу N 33-5582 <В удовлетворении иска об освобождении земельного участка отказано, встречное требование о возложении обязанности перевести на ответчика права и обязанности арендатора по договору аренды участка удовлетворено правомерно, поскольку ответчик продолжает пользоваться землей после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а заключение нового договора с другим арендатором нарушило преимущественное право ответчика на заключение договора на новый срок>
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2013 г. по делу № 33-5582
В суде первой инстанции дело рассмотрела судья Посохова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Аноприенко К.В.,
судей Бузыновской Е.А., Симаковой М.Е.,
при секретаре В.Н.,
рассмотрела 4 октября 2013 года в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" к К.Л. об освобождении земельного участка, встречному иску К.Л. к муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре", третье лицо С.Т., о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по апелляционной жалобе муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на решение Ленинского районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 июня 2013 года.
Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения представителя Администрации города Комсомольска-на-Амуре К.К., представителя К.Л. - К.С., судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Администрации города Комсомольска-на-Амуре обратилось с иском к К.Л. об освобождении земельного участка. В обоснование требований указано, что распоряжением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от <...> N-ра К.Л. был предоставлен в аренду земельный участок площадью <...> в <...>. <...> был подписан соответствующий договор аренды N-с. Срок действия договора аренды - с 1 апреля по <...>. <...> по результатам осмотра установлено, что ответчик продолжает использовать земельный участок под автостоянку, которая функционирует как в ночное, так и в дневное время, что является нарушением пунктов 4.4.2, 4.4.9, 4.4.10 договора аренды. <...> К.Л. было направлено предупреждение о необходимости освобождения земельного участка в десятидневный срок с момента получения предупреждения. По результатам осмотра от <...> было установлено, что земельный участок ответчиком не освобожден. Самовольное занятие земли ответчиком нарушает права истца по распоряжению названным земельным участком. Учитывая эти обстоятельства и на основании статей 11, 12, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации истец просил возложить на ответчика обязанность в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда освободить земельный участок путем демонтажа и вывоза самовольно организованной открытой автостоянки, в том числе металлических ограждений и иных сооружений.
К.Л. обратилась с встречным иском к Администрации города Комсомольска-на-Амуре, в котором указала, что на основании договора аренды N-с от <...> ей был передан Администрацией города Комсомольска-на-Амуре во временное пользование названный земельный участок для организации сезонной ночной парковки. Договором определен срок аренды с 1 апреля по <...>, по истечении которого К.Л. продолжила пользоваться земельным участком, поскольку арендодатель не возражал относительно продолжения договорных отношений. Такой механизм пролонгации договора аренды предусмотрен пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предупреждение Администрации города Комсомольска-на-Амуре от <...> не соответствует критериям отказа от действующего договора аренды. Предложений расторгнуть договор аренды к К.Л. не поступало. Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. На заявление от <...> о заключении договора аренды земельного участка в 2013 году, К.Л. получила необоснованный отказ. В дальнейшем К.Л. стало известно о том, что Администрация города Комсомольска-на-Амуре заключила договор аренды спорного земельного участка с С.Т. При такой ситуации закон предоставляет К.Л. право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору аренды (абз. 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи К.Л. просила суд возложить на Администрацию города Комсомольска-на-Амуре обязанность перевести на нее права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.
Решением Ленинского районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 июня 2013 года в удовлетворении иска муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" отказано. Встречный иск К.Л. удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Комсомольска-на-Амуре Г.Е. просит отменить принятое по делу решение как постановленное в результате неверной оценки установленных по делу фактов и неправильного применения законодательства, регулирующего гражданский оборот земельных участков.
В возражениях на апелляционную жалобу К.Л. просит решение суда оставить без изменений, а жалобу отклонить за необоснованностью.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет решение суда по доводам апелляционной жалобы.
Как следует из материалов гражданского дела, <...> Администрацией города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края было издано распоряжение N-ра, которым К.Л. представлен в аренду земельный участок площадью <...> из земель населенных пунктов в кадастровом квартале № в <...>
На основании названного распоряжения, между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре и К.Л. был заключен договор аренды земельного участка от <...> N-с на срок с 1 апреля по <...>.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом первой инстанции установлено, что арендодатель Администрация города Комсомольска-на-Амуре до и течения срока договора аренды земельного участка не направляла К.Л. возражения относительно продолжения арендных отношений, а сама К.Л. продолжила пользование земельным участком по истечении договора аренды земельного участка от <...> N-с.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что со стороны К.Л. отсутствует самовольный захват земельного участка, поскольку ответчик осуществляет пользование земельным участком на прежних условиях в отсутствие возражения истца относительно продолжения арендных отношений. Данные обстоятельства исключают возможность истребования земельного участка из владения К.Л. и удовлетворения исковых требований, предъявленных Администрацией города Комсомольска-на-Амуре.
Предупреждение от <...> об освобождении земельного участка, направленное Администрацией города Комсомольска-на-Амуре К.Л. после даты истечении договора аренды, не может быть расценено как возражение против продолжения арендных отношений, а по существу является требованием о расторжении договора аренды, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что арендодатель выразил свое несогласие на продолжение арендных отношений с ответчиком.
В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулировано преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Согласно данной норме права, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Договором аренды земельного участка от <...> N-с названный срок письменного уведомления арендодателя о желании арендатора заключить договор, не предусмотрен.
Согласно представленным в деле доказательствам, К.Л. обратилась <...> в Администрацию города Комсомольска-на-Амуре с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
В удовлетворении данного заявления К.Л. было отказано со ссылкой на нарушения условий предыдущего договора аренды, чему доказательств в деле не имеется.
<...> Администрацией города Комсомольска-на-Амуре был заключен договор аренды того же земельного участка с С.Т. на срок с <...> по <...>.
Как следует из абз. 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Руководствуясь приведенной нормой закона, суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования К.Л. о переводе на нее прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному с С.Т., поскольку счел нарушенным преимущественное право ответчика на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в правильности сделанных судом первой инстанции выводов.
Судебная коллегия не может согласиться с мнением Администрации города Комсомольска-на-Амуре о том, что решение суда противоречит статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", поскольку предмет обязательств из договора аренды не является земельным участком как не прошедший государственный кадастровый учет. Следовательно, договор аренды считается не заключенным, как не соответствующий статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Частью 7 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости подлежит включению описание местоположения границ объекта недвижимости (статья 7 названного закона).
Приведенный довод апелляционной жалобы сводится к тому, что при отсутствии сведений о границах земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости, земельный участок не может быть индивидуализирован как объект арендных отношений.
Как следует из пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Представленными в деле доказательствами подтверждается, что участники спора заключили и исполняли договор аренды от 10 апреля 2012 года № 36-с земельного участка, который не был поставлен на кадастровый учет и не имеет точного описания границ земельного участка в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Такой договор как заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая это, коллегия отклоняет приведенный довод апелляционной жалобы как не являющийся основанием для отмены принятого по делу решения, поскольку стороны спора принимают как допустимое описание в договоре предмета арендных отношений и исполняют такой договор.
Иные доводы апелляционной жалобы получили надлежащую оценку судом первой инстанции и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 11 июня 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" к К.Л. об освобождении земельного участка, встречному иску К.Л. к муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре", третье лицо С.Т., о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка - оставить без изменений, апелляционную жалобу муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" - без удовлетворения.
Председательствующий
АНОПРИЕНКО К.В.
Судьи
БУЗЫНОВСКАЯ Е.А.
СИМАКОВА М.Е.
------------------------------------------------------------------